中国家庭总净资产超美国的疑问

中国家庭总净资产超美国的疑问

5月份中国西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心推出的《中国家庭金融调查报告》宣称，“中国自有住房拥有率达九成”，这个数字引发热议，现在他们又正式推出《中国家庭金融调查报告·2012》，结论更是抓取眼球：中国家庭总净资产为69.1万亿美元，美国家庭总净资产为57.1万亿美元，中国家庭总净资产比美国高出21%。这一结论虽然很多人不信，但哈佛大学教授David Wise认为这是合理的：一是中国人口是美国的四倍，家庭总数量高于美国；二是中国的房价迅速上涨。　　那么如何来看待这个数据呢？家庭净资产无非来源于两个方面：动产和不动产。动产是能够产生收益的生产性资产，比如股票，还有那些非上市公司的股权；不动产就是俗称的房地产。现在中国房价高涨，美国房价回落，这些调查通过对单个家庭的抽样调查，汇总得出我们的房地产高涨导致家庭净资产高于美国。这显然凸显了我们的房地产的泡沫。　　就一个单个的房产来讲，很显然它的价值来源于周边公共物品的价值。如果他紧挨着地铁，就是所谓的“地铁房”，破破烂烂的老房子也会身价倍增。如果它是某个名校的招生范围之内，也会因为是“学区房”而乌鸡变凤凰。这说明了房产价值的主要来源，不是自身的钢筋水泥，而是周边的公共物品。这也是房地产投资商强调的“地段，地段，再地段”的缘由。　　既然如此，那么我们统计一个区域的房地产价值总和，其实很简单，可以计算这个区域内的所有公共物品的价值就可以了。因为它应该被包含在所有区域内的房地产价值之中的。理论上讲，一个区域如果有10套房子和一个医院。那么计算每个房子的市值再汇总，应该等于计算这个医院的价值和这10套房子本身的建筑成本。如果前面的那个算法超过了后面那个算法得出来的结论，就是市场的估值过高了。　　如果用这种方法去看待中国和美国两个国家的房地产价值，说中国的房地产总值高于美国，会令人觉得匪夷所思。为什么呢？很简单，尽管美国的人口只有中国的四分之一，但是美国的人均住房面积是中国的4倍都不止。从这一点上看，美国的房地产的建筑总面积不会小于中国的建筑总面积。那么它们的建筑成本也不会低于中国。就公共物品而言，去过美国的人都不会否认，美国的学校，医院，交通设施，都远远好于中国，即使从总数量来讲，不论公路里程，还是地铁等市政交通数量，还是教育设施等等，都比中国多。公共物品的总价值远超中国应该不是疑问。那么怎么可能中国的房地产总价值超过美国呢？　　所以说，如果中国的家庭净资产总和真的超过了美国，那么也应该是来自于动产，而不是不动产。中国现在的生产性资本对应了每年5万亿美元的国内生产总值(GDP)，美国则是12万亿美元。中国的劳动力报酬占了一半不到，那么资本性收入应该在2.5万亿美元；美国的资本性收入是GDP的三分之一，那么就是4万亿美元。中国是发展中国家，资本的边际回报应该远超美国，即使一样，也不应该推断出中国的资本量高于美国啊！　　或许有人会说，美国是净债务国，这4万亿美元的资本收入或许都是外国资本在美国的产出，不是美国的家庭净资产。但是实际上，美国尽管是一个净债务国，但是它的净利息收入是正的，也就是说，它的“不多”的海外资产的总收益超过了外国在美国的“很多”资产的总收益。从这一点看，即使我们考虑了复杂的国际资本，那么我们的基本结论也不会改变。美国家庭的动产部分，也应该远超中国家庭，至少1.6倍以上。　　所以，我愚钝，无论如何想不出来，为什么美国教授能认同这么一个违背常识的结论，说中国家庭净资产高过了美国家庭。

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