地产黄金期刚开始

地产黄金期刚开始？

千亿俱乐部扩军　　千亿俱乐部一年内扩容一倍多，但这仅仅这是行业集中度提高的开始，2013年，还会有新成员。　　受访专家：　　谢逸枫 ——著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长　　“千亿房企增加说明市场控制度和房企的集中度增加，很多房企的业绩翻倍增长，房地产业发展黄金期远没有结束。”　　蔡为民> ， )——复旦大学房地产研究中心地产运营研究所长　　“虽然房价也在上涨，但是房价的上涨速度比不上各项成本的上涨速度。”　　张宏伟 ——同策咨询研究部总监　　“在规模化扩张同时，关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的。”　　截至11月7日，据链家地产市场研究部统计数据显示，已有万科等19家房企公布了今年10月份销售业绩，合计销售总额为1079.6亿元，环比上涨15.7%，同比增长42.4%。同时，从2013年以来这19家房企每个月的销售情况来看，银十销售额达到全年最高水平。　　而据链家地产市场研究部提供的统计数据显示，上述19家房企前10个月销售额均大幅增长，总计达7663.36亿元，同比增长37.1%。其中，仅有2家房企前10个月销售额未超过100亿元；9家开发商已经进入300亿元阵营；6家跨过500亿元门槛；同时，万科和保利地产前10个月销售额已经突破1000亿元。此外，这19家房企前10个月销售业绩均实现同比上涨。同时，从销售额来看，万科以1458.5亿元稳居第一；保利地产以1007.29亿元紧随其后；恒大地产则以912.7亿元居于第三位。　　更为值得注意的是，世茂房地产、碧桂园和中骏置业等房企已经提前完成全年销售任务，而从已公布全年目标的房企来看，7家房企已经完成全年目标的90%以上，最差的已经完成全年任务的60%左右。　　然而，销售业绩的大幅增长却无法掩盖上市房企净利润普遍下滑的现象，据统计，沪深两市公布前三季度业绩的152家房企净利润率12.4%，同比下跌1.1%。平均销售毛利率创下三年来最低。　　今年迈入千亿军团的房企数量会不会增加？原因是什么？　　谢逸枫：从目前看，今年可能会突破到6家。千亿房企增加说明市场控制度和房企的集中度增加，很多房企的业绩翻倍增长，房地产业发展黄金期远远没有结束。当然，未来会有更多的小房企被淘汰，“强者为王”的局面会更加巩固。千亿房企增加的主要原因是房价上涨快；地价升值空间大，第三是房地产企业整体利润并没有大幅下降，第四是大房企融资能力强。　　蔡为民：不会超过10家，应该会增加到6家左右的样子。招商、恒大都有可能加入千亿房企的军团。因为今年销售成绩很好，很多开发商在前三季度就完成了全年的销售业绩，而且调控时间也极其短暂。　　张宏伟：我们研究发现，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量，有望从去年的3家，增长至7家。保利、恒大、中海，甚至万达与碧桂园等，都有可能在今年冲击千亿。今年市场基本面好转，房企也都加大了推盘力度，同时也出现了一些企业并购现象，这样都会增加“千亿军团”房企的数量。　　千亿房企的成功有何共同点？有哪些值得学习的地方？　　谢逸枫：都是上市房企，且贯彻“低价拿地、快速销售、低利息融资”的三大策略；在一二线城市快速扩展；有强大的融资能力；有非常良好的运营体系；人才机制和储备战略；形成国际化的布局，如万科等。唯一的不同是达到千亿规模的速度不同。值得学习的地方：人才储备战略；拓展融资渠道，提高拿地能力；制定好清晰的发展规划；确定“快速销售”的策略等。　　蔡为民：共同点在于这些房企在全国遍地开花，规模普遍很大，且有很强的品牌效应。中小型房企要想学习这些超大型房企是很困难的，尤其是在资本运作这块，现在很多房企和银行挂钩，融资渠道拓宽，中小房企很难做到这一点，我觉得他们应该是专精于某个领域。如果你做不到在全国遍地开花，可以在一个城市甚至一个区域遍地开花。当大房企占地为王的时候，小房企要做到“精”。　　张宏伟：在规模化扩张的同时，关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题。对于房企来讲，提高利润率无非是通过两方面，首先，通过成本控制管理和融资模式创新从各个环节严格控制项目成本费用成为各大房企的共识；其次，提高资金周转速度，也是提高利润率的方法，对于企业来讲，在当前激烈市场竞争环境下，如何把控好公司体系内不同项目的组合进行高周转成为企业谋求快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团“必修课”。　　业绩增长的背后是利润里的普遍下滑，是否意味着房企暴利时代的结束？房企在今后要采取怎样的发展战略？　　谢逸枫：我不同意这种观点。房地产地价升值空间非常大，权力寻租空间也很大，黄金发展期远远没有结束，房地产行业依然是国民经济的支柱产业。而且房地产业还是初级发展阶段，市场有很大的发展空间，真正的商品房市场还能增加50%。而且随着房地产市场的发展，我觉得业绩和利率都会提高。目前中国房企要做好几个准备：拿地节奏不要太快，毕竟政策没有完全定调；加快销售速度；现金为王。　　蔡为民：这很正常的，土地和融资成本越来越高，原料成本、人工成本也在不断上涨，虽然房价也在上涨，但是房价的上涨速度比不上各项成本的上涨速度。相对于其他行业，房地产行业的利润还是算很高的，这也是为什么很多外行加入房地产行业的原因。我对房企的建议是，定位要非常清晰，未来分工会越来越明确，要坚持找准定位，然后再有所突破。　　张宏伟：在未来，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、或通过产品标准化与产业化的操作、适度涨价等手段进行成本控制，进一步降低开发成本，提高利润率；谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后，也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫；通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场等，扩大房企布局市场的外延，从而成为房企业绩达到千亿的必要手段之一，也是房企千亿之后必然面临的多元化转型问题。

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